Mezzaninfinanzierung für Immobilien

Viele Projektentwickler oder Bauträger stehen immer wieder vor dem gleichen Problem. Sie planen ein weiteres Immobilienprojekt, wollen die Finanzierung durchbekommen doch das Eigenkapital reicht nicht für die Finanzierung aus. Da man als Bauträger oftmals an mehreren Projekten gleichzeitig arbeitet, kann es für diese schnell zu finanziellen Engpässen kommen. Die Tatsache, dass die Projektentwickler erst nach der Fertigstellung des Immobilienprojekts die Investition zurückbekommen, macht das ganze nicht wirklich besser.

Normalerweise ist es so, dass bei größeren Immobilienprojekten zwischen 5 bis 40 % der Gesamtkosten als Eigenkapital fällig werden. Bei Projekten in Millionenhöhe also eine ganz schön hohe Summe. Nur mit einem klassischen Bankkredit wird man als Bauträger nicht weit kommen.

Eine Möglichkeit, um dieses Problem zu entgehen ist die Mezzaninfinanzierung.

Was ist die Mezzaninfinanzierung und wo liegen die Vor- und Nachteile? Diese Fragen werden wir in diesem Beitrag beantworten!

Was kann man sich unter einer Mezzaninfinanzierung vorstellen?

Mezzaninkapital ist auch unter dem Begriff Hybridkapital und bezeichnet eine Mischform von Fremd- und Eigenkapital. Der Begriff leitet sich von dem italienischen Wort „Mezzo“ ab, was so viel wie „Mitte“ bedeutet.

Schon seit einiger Zeit nutzen Banken, Bauträger oder auch andere Institutionen dieses Finanzinstrument, um das Eigenkapital zu ersetzen. Die Besonderheit von Mezzaninkapital? Man kann es sowohl aus wirtschaftlicher als auch aus rechtlicher Sicht flexibel auslegen und sowohl dem Eigenkapital als auch dem Fremdkapital zuordnen.

Von Banken wird das Mezzaninkapital dem Eigenkapital zugeordnet und dies erleichtert die Baufinanzierung deutlich. In der Regel wird das Mezzaninkapital für Immobilien als Darlehen abgewickelt, welches nachrangig besichert oder gestellt werden kann.

Als Mezzaninkapitalgeber hat man häufig ein erhöhtes Risiko als bei anderen Finanzierungsinstrumenten. Im Gegenzug dazu bekommt dieser oft einen fest vereinbarten Darlehenszins oder auch einen Gewinnanteil.

Laufzeiten einer Mezzaninfinanzierung betragen in der Regel zwischen 5 – 15 Jahren und können flexibel gestaltet werden. Also sind die Rückzahlungsmodalitäten sehr variabel, je nachdem ob das Kapital dem Eigenkapital oder dem Fremdkapital zuzuordnen ist.

Vorteile einer Mezzaninfinanzierung?

Eine Mezzaninfinanzierung hat viele Vorteile zu bieten, die für die große Beliebtheit des Finanzierungsinstruments sorgen.

Einerseits ermöglicht diese Form der Finanzierung, dass man als Bauträger beispielsweise mehrere Projekte gleichzeitig realisieren kann, ohne auf mehr Eigenkapital angewiesen zu sein. Auch wird die Kreditfähigkeit desjenigen verbessert, der Mezzaninkapital aufnimmt. Dies sorgt für mehr unternehmerischen Handlungsspielraum.

Weiterhin kann man Mezzaninkapital flexibel auslegen. Es kann als Junior Loan, es kann als stille Beteiligung oder als Joint Venture realisiert werden.

Auch bieten Projekte, die mit einer Mezzaninfinanzierung realisiert wurden, Potenzial für längerfristige Zusammenarbeit. Mezzaninkapitalgeber arbeiten gerne langfristig mit Ihren Partnern zusammen, da es sich als eingespieltes Team angenehmer arbeiten lässt.

Nachteile einer Mezzaninfinanzierung?

Wie viele andere Dinge auch hat auch die Mezzaninfinanzierung einige Nachteile. Zum einen sind die Kosten deutlich höher als bei normalen Fremdkapital, weil dort auch die Darlehenszinsen, Anteile und gewinnbasierte Zinsen enthalten sind.

Auch werden Gewinne teilweise reduziert, da Unternehmensgewinne zum Teil auch an die Mezzaninkapitalgeber abgeführt werden müssen.

Das Darlehen ist häufig auch zeitlich befristet, was wiederum bedeutet, dass das Geld nach dem Ende der Laufzeit vollständig zurückgezahlt werden muss.

Wie wird das Mezzaninkapital bereitgestellt?

Das Mezzaninkapital kann auf verschiedene Art und Weise bereitgestellt werden und auch außerhalb der Immobilienwelt genutzt werden. Im Vertrag, welcher zwischen Mezzaninkapitalgeber und Nehmer geschlossen wird, wird festgehalten, welche Form das Darlehen annimmt.
Bei der stillen Beteiligung leisten Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage und erhalten im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung.

Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.

das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.

das Nachrangdarlehen, Bei diesem Darlehen wird dem Anleger kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung gestellt und im Gegenzug erhält dieser attraktive Zinsen dazu.

Fazit

Mezzaninkapital ist nicht umsonst bei vielen Projektentwicklern und Bauträgern beliebt. Es schließt quasi die Lücke zwischen Eigenkapital und Fremdkapital und verbessert die Finanzierungskonditionen. Natürlich hat diese Form der Finanzierung auch ihre Vor- und Nachteile, doch am Ende ist es auch von der individuellen Situation des Bauträgers abhängig, ob sich das Finanzierungsinstrument lohnt oder nicht.